高标库行业整体供不应求的局面有望延续，但是短期过热和竞争加剧也给局部市场造成不确定性。

【摘要】

（1）整体供需：需求旺盛而供给有限，高标仓市场有望延续高景气。相比传统仓储，高标仓具有空间利用率高、项目选址优越、自动化水平先进和合规属性强等特点，能有效提升企业供应链效率。目前我国高标仓面积约 4900 万平米，整体处于供不应求的状态。下游客户（主要为电商企业、传统零售、高端制造和第三方物流）的规模扩张、行业整合和仓储置换需求有望带动高标仓市场保持 10%以上的增速；供给层面，新建项目主要受制于地方政府供地意愿不足，短期难以上量，传统仓升级改造则面临资金成本高昂和改造流程复杂等难点。根据戴德梁行预计，2020 年我国高标仓供需缺口在 1 亿平米左右，市场整体有望延续高景气。

（2）区域分布：选址是仓储项目成败关键，得地利者得天下。① 长三角：经济、产业、交通等先天条件优越，有效支撑高标仓需求。上海作为核心城市长期供不应求，外溢需求驱动苏州、嘉兴等周边城市快速发展；② 珠三角：经济、产业基础扎实，交通布局改善有望催化高标仓发展，广深供应稀缺，莞佛惠潜力可期；③ 环渤海：经济结构失衡状态逐步缓解，叠加北京主动疏解非首都功能，天津、廊坊等周边城市迎来发展窗口；④ 中西部：长期需求庞大，短期需警惕过热风险，成都重庆去化压力大，西安郑州仍有扩容需求，其它中小城市空间有限。

（3）市场竞争：专业物流开发商占据主导，房企巨头潜力可期。拿地、融资和招商运营是高标仓开发商的核心竞争力。综合而言，传统物流地产开发商（普洛斯、易商等）先发优势明显，无突出短板，预计未来仍将占据主导地位；房地产企业（万科等）拿地能力强、融资方式灵活，迅速跻身行业前列，但招商运营能力仍有提升空间；电商企业（阿里、京东等）尽管近年来投资激进，但基于战略规划和资源合理利用的考虑，我们认为租赁仓储仍将是其主要模式；基金机构（平安不动产等）匮乏项目经营能力，预计未来主要扮演投资人角色。

（4）业务布局：建议重点关注项目选址区位和开发商竞争力。高标库行业整体供不应求的局面有望延续，但是短期过热和竞争加剧也给局部市场造成不确定性。因此，业务布局建议围绕两个维度综合评估：① 项目选址区位要素，重点评级指标包括选址区域、选址城市、产业结构和交通枢纽距离；② 项目开发商竞争要素，重点评级指标包括土地储备、融资渠道、融资成本、人才团队和客户网络等。

 一 

市场供需

高标仓储需求强劲，供给短板明显

现代仓储不是传统意义上的「仓库」或者「仓库管理」，是利用自建或者租赁库房或场地，进行储存保管、装卸搬运、配送货物的现代化物流活动，在供应链中扮演者资源提供者的独特角色。按照仓储的水平高低，可将仓储划分为高标仓和传统仓，高标仓和传统仓存在明显的差异，主要表现在如下方面：

空间利用：高标仓储的规划容积率较高，部分项目的容积率达到 2.5-3，空间使用效率是传统仓储的 3 倍左右，可大幅降低土地成本。

项目选址：高标仓储选址靠近公路、机场、港口等交通枢纽地段，交通便捷，其辐射区域更为广泛，能够降低运输成本。

自动化水平：高标仓储可实现作业高机械化和自动化，既提高了运行效率，又减少了人工需求，降低了综合管理成本。

合规属性：高标仓项目所有权属清晰、土地性质明确，可避免投资开发和运营管理中产生纠纷，保障仓储项目的顺利推进。

1、需求层面：高标仓降本增效作用明显，市场需求旺盛

（1）高标仓最主要的作用是降本增效

最近 20 年以来，我国物流成本一直处于居高不下的状态。根据 2017 年「三亚•财经国际论坛」的数据，我国物流成本占 GDP 比重约为 15%，英国为 9%，美国约 7%。除了产业结构、物流货值等方面的差异以外，我们认为仓储效率低下也是造成我国物流成本高企的主要因素之一。

由于特定的历史原因，我国现代化仓储业起步较晚，大部分仓储设施都是在 90 年代以前建设。仓库类型以传统仓为主，占总面积 80% 以上，占货运吞吐量的 90% 以上。传统仓存在功能延展性不强、结构不合理、存储品类有限、土地性质有瑕疵等缺陷，大幅增加了物流过程中的运营成本以及安全隐患。

相比之下，高标仓得益于自身先进和完善的建筑结构，加上计算机、通讯和机器人技术的使用，辅以流畅的物流信息规划系统，能够实现物流规模化效应、提高拣选效率和准确性，从而减低仓储成本并减少库存资金占用率。

根据中国仓储协会调研，以 20 年为测算期间，使用高标仓的投入成本，比使用传统仓的成本降低约 20%。从具体的存货周转数据来看，现代化高端仓储的存货周转天数不到传统仓储的 10%，库存 SKU 能够达到传统仓储的 10 倍，搜索清点货物时间比传统人工方式减少 95%。

（2）消费、第三方物流、高端制造等三大租户持续扩张，高标仓需求坚挺

目前我国高标仓的面积约为 4900 万平方米，其下游租户主要为消费企业、高端制造业和第三方物流。以普洛斯为例，其租户结构中，消费型企业占比为53%（电商、传统零售分别为 26%、27%），高端制造业约为 25%，第三方物流为 18%。由于目前我国电商份额正在快速扩张、传统零售集中度持续提升、第三方物流业务繁荣发展以及制造业向高端化升级，我们预计未来国内高标仓需求有望表现坚挺。

① 消费：电商份额扩张与零售集中度提升驱动高标仓需求

终端客户的购物体验对于电商至关重要，因此电商企业常常需要提供丰富的商品种类、高效的配送服务，以及任劳任怨地应对退货需求，造成其对仓储管理水平的要求极为严格，所以天猫、京东等电商经常直接租用高标仓作为其大型订单处理中心。根据普洛斯的研究，同等交易规模下电商对物流仓储的需求是传统零售的 3 倍左右。

近年来我国网购市场增长势头迅猛，占社零比重持续提升。艾瑞咨询测算2019 年网购规模占社零比重将超过 20%，这将直接推升电商对高标仓储的需求。电商模式的变迁也可能进一步刺激行业需求。目前 B2C 已经超过 C2C 成为我国主要的网购模式，B2C 物流呈现多批量、小批次的特点，对高标仓的需求相对C2C 更高。当日达、次日达和同城配送等时效产品的兴起，也亟需高标仓作为后台运营支撑。

零售业集中度逐步提升，有序的商品组织状态需依托先进的高标仓体系。在夫妻老婆店的经营模式下，商品组织呈现零散、无序的状态，传统仓即可满足其商品贮存需求。但是，随着零售集中度的提升，大型连锁业态大量涌现，商品的组织流通将从「无序」向「有序」升级，表现在联合采购、规模配送、精细管理。只能履行商品存放、设施老旧、管理水平低下的传统仓已很难有所作为，高标仓的作用进一步凸显。

以沃尔玛为例，作为美国零售领域的后来者（80 年代以前，Kmart 的市场份额远超沃尔玛），其通过优质的仓储设施，提高了运转效率，在激烈的行业竞争环境中筑就壁垒，成为全球领先的零售巨头。

<p style="mar